Grundstücksverkauf zum Höchstgebot – “ja” oder “nein”?

Die Stadt Konstanz wurde 2019 testamentarische Erbin einer Bürgerin. Im Nachlass befand sich eine Immobilie, die nach einem Gemeinderatsbeschluss vom Juli 2021 zum Höchstgebot im Bieterverfahren verkauft werden soll. Das ist ein Anlass für das JFK, sich grundsätzlich mit dem Thema Verkauf von bebauten Grundstücken durch die Stadt zu beschäftigen. Denn die Stadt darf nicht einfach wie eine Privatperson frei handeln und hat  sich an bestimmte Grundsätze und Regelungen zu halten.

Ein Bieterverfahren ist gesetzlich nicht geregelt und ergibt sich aus Rechts-, Verfassungs- und Haushaltsgrundsätzen der öffentlichen Hand. Zum Beispiel ist der direkte Grundstücksverkauf an eine Person unzulässig, weil er das Gleichbehandlungsgebot aus Art. 3 des Grundgesetzes verletzen würde. Folglich muss die öffentliche Hand, also auch die Stadt Konstanz, den Verkauf ausschreiben.

Zum Verkaufspreis gibt, mangels direkter Regelung, nur das Haushaltsrecht mit seinen Grundsätzen einen Hinweis zum Mindestwert. Sowohl in der Landeshaushaltsordnung (§ 7 LHO) als auch in der Gemeindeordnung (§ 77 Abs. 2 GemO) finden sich Vorschriften, die allgemein „Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit“ im Umgang mit Steuergeldern/Haushaltsmitteln vorgeben. Daraus leitet man seit jeher ab, dass bei einem Verkauf von Vermögenswerten mindestens der Verkehrswert zu erzielen ist. Es ist also ein Verbot des Verkaufs unter Wert enthalten. Umgekehrt gibt es generell keine rechtlich vorgegebene Obergrenze für Einnahmen. Daraus entwickelte sich das Gebotsverfahren mit seinem Höchstgebot. Es kommt vor allem bei für öffentliche Zwecke nicht mehr benötigten Immobilien zum Einsatz (Gewerbe-, ehem. Rathäuser und Schulen, sonstige Behördengebäude).

Bei der geerbten Immobilie soll der Verkehrswert bereits bei 1,8 Mio. € liegen. Somit liegt ein Sonderfall vor, denn mit diesem Wert ist die Immobilie keine übliche Wohnimmobilie mehr. Damit ist eine normale Familie aus dem Rennen und ein Verkauf zum Höchstgebot ist aus unserer Sicht in Ordnung, vor allem, um die testamentarischen Vorgaben zu erfüllen. Die Stadt sollte dann den Gewinn in die Hand nehmen, um die Spielplätze, Kinderschwimmbecken und weitere Infrastruktur, die allen Familien nutzt, auszubessern. Wünschenswert wäre auch ein Spielraum, welcher der Stadt im Rahmen der Höchstgebote ermöglichen würde eine Familie, die in der Immobilie tatsächlich wohnen wird, dem Investor oder dem Wochenendbesucher vorzuziehen.

Nachdem in Konstanz ein besonderer Immobilienmarkt mit Höchstpreisen besteht, fragen wir uns beim JFK, wie die grundsätzliche Einstellung der Stadt beim Verkauf von bebauten Immobilien sein sollte. Denn abgesehen von dem Bieterverfahren besteht auch die Möglichkeit, den Verkehrswert der Immobilie zu berechnen und beim Verkauf vorzugeben, also gerade nicht das Höchstgebot vorzuziehen. Entscheidend sind dann Sozialpunkte aller Bewerber, wie sie bei der Vergabe von Baugrundstücken bereits angewandt werden, ggf. mit individuellen Kriterien für die jeweilige Immobilie.

Daraus ergäben sich zwei Vorteile. Denn einerseits kann der Wohnraum nach Sozialpunkten vergeben werden und damit statt des Vermögens die soziale Dringlichkeit auf einem schwierigen Markt bewertet werden. Andererseits würde die Stadt preisdämpfend auf den erhitzten Immobilienmarkt einwirken. Auch in Zeiten knapper Kassen sollte der Wohnraum als Grundbedürfnis nie einem Preisdruck unterstellt werden.

Wir bei JFK sind deshalb grundsätzlich dafür, dass wenn immer möglich, eine sozial erschwingliche Vergabe an Familien vorgezogen wird.

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