Archiv des Autors: Junges Forum Konstanz

Die Stadt Konstanz veröffentlicht Bürgerinformation zum Thema Flüchtlinge

Um die Bürger der Stadt über alle Themen rund um die Flüchtlingsunterbringung zu informieren, hat die Stadt Konstanz eine Informationsbroschüre veröffentlicht.

Diese kann man hier herunterladen.

Unser Statement darin im Wortlaut:

„Das Thema Flüchtlinge ist für uns eine besondere Herausforderung, weil bei unserer ersten Wahl vor 2 Jahren nicht absehbar war, dass es alle Themen überlagern würde. Zudem bietet das Thema aufgrund der Vorgaben durch Bund, Land und Kreis wenig Gestaltungsraum. Aber Deutschland hat die Herausforderung angenommen und wir tragen als weltoffene Stadt gerne unseren Teil dazu bei. Das JFK hat von Anfang an gefordert, die entsprechenden Schritte einzuleiten, damit Konstanz vorbereitet ist. Wir sind überzeugt, dass wir aus den ersten Schwierigkeiten heraus sind und die Veränderung unsere Stadt positiv beleben wird. Zwei Kernthemen sind durch die Flüchtlinge in den Fokus gerückt: Wohnen und Integration. Die Themen sind nicht neu und hatten für uns immer höchste Priorität, sie haben aber an Bedeutung gewonnen. Beim Wohnen war der Druck immer hoch und nun ist klar, dass wir weiter bezahlbaren Wohnraum schaffen müssen. Unserer Meinung nach sind Flüchtlingsunterkünfte überall in Konstanz möglich. Auf die folgenden Bedingungen weisen wir unermüdlich hin: kleine, durchmischte Einheiten. Nur so wird Integration gelingen. Dazu wird jedoch genug Personal benötigt; vom Ausländeramt bis in den sozialen Bereich, auch in Schulen und der Kinderbetreuung. Eine weitere Voraussetzung für die Eingliederung ist die deutsche Sprache. Nur wer sich verständigen kann, ist fähig, an der Gesellschaft teilzuhaben. Besonders danken möchten wir an dieser Stelle allen Ehrenamtlichen, die unermüdlich ihren Beitrag leisten, um die Flüchtlinge willkommen zu heißen. Wir sehen mit Sorge, dass Rassismus immer mehr salonfähig wird. Es ist eine wichtige Aufgabe auch der Kommunalpolitik, eine Spaltung der Stadt zu verhindern. Wir bitten daher alle, dem entgegenzutreten. Wir sollten unvoreingenommen auf unsere neuen Mitbürger zugehen, die vor Krieg und Hunger flüchten. Es ist unsere Pflicht, sie gut aufzunehmen. Dazu brauchen wir die Unterstützung aller Bürger.“

Was sind städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen – und warum?

Städtebauliche Maßnahmen (SEM) sind in aller Munde. Trotzdem gibt es noch viele unbeantwortete Fragen dazu. Das Baudezernat hat nun einige davon beantwortet.

 

FAQ – häufige Fragen und Antworten

1. Was ist eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme?
Eine „städtebauliche Entwicklungsmaßnahme“, abgekürzt auch SEM, ist ein in §§ 165 ff. des Baugesetzbuchs (BauGB) geregeltes Instrument der Stadtentwicklung. Im Wesentlichen geht es darum, große Stadtentwicklungsprojekte (zum Beispiel die Neuplanung eines Ortsteils) für die Kommunen zu erleichtern. Die Erleichterung liegt vor allem darin, dass für die Stadt der Erwerb benötigter Grundstücke einfacher gemacht werden soll. Ziel ist es, für das Entwicklungsgebiet eine am Allgemeinwohl orientierte Planung mit der notwendigen Infrastruktur (zum Beispiel Straßen und Plätze, Kindertagesstätten, Schulen, Grünflächen) zügig durchführen und umsetzen zu können.
Wichtig ist aber: Die Stadt muss erst vorbereitende Untersuchungen durchführen, bevor sie eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme als Satzung beschließen kann. Wir werden vor der Sommerpause den Beschluss über den Beginn der Vorbereitenden Untersuchungen und die Beauftragung eines externen Büros und die Haushaltsmittel in die Gremien einbringen. Wir stehen also erst am Anfang eines langen Prozesses. Hat die Stadt die vorbereitenden Untersuchungen abgeschlossen und eine förmliche Entwicklungsmaßnahme beschlossen (siehe Fragen 5 und 6), soll sie grundsätzlich alle Grundstücke erwerben. Hierdurch soll eine einheitliche Entwicklung des Gebiets erleichtert werden, welche aufgrund der bestehenden Grundstückszuschnitte und Eigentumsstruktur gegebenenfalls nicht oder nur zum Teil möglich wäre. Die mit den städtischen Planungen einhergehenden Wertsteigerungen sollen in erster Linie dem Entwicklungsgebiet in Form von Infrastrukturmaßnahmen zu-
gute kommen. Aus den durch das Projekt verursachten Wertsteigerungen und den damit verbundenen Einnahmen werden die Kosten der Planung und der benötigten Infrastruktur bezahlt. Was übrig bleibt (der „Überschuss“), wird fair auf die ursprünglichen Eigentümerinnen und Eigentümer verteilt, die zum Zeitpunkt eines möglichen Beschlusses einer Entwicklungssatzung im Besitz der Flächen sind (vertiefend hierzu Frage 19).
Die meisten vom Gesetz vorgesehenen Wirkungen (Fragen 13 bis 16) entstehen erst mit Erlass einer Satzung („Entwicklungssatzung“), die der Stadtrat beschließt (2-stufiges Verfahren). Weil der Beschluss einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme einen Eingriff in das grundrechtlich geschützte Eigentum der Menschen bedeuten kann, denen Grundstücke innerhalb des „städtebaulichen Entwicklungsbereichs“ gehören, schreibt das Gesetz besondere Voraussetzungen für den Erlass einer Entwicklungssatzung vor (siehe Antwort auf Frage 6).

2. Welche Wirkungen hat der „Einleitungsbeschluss“?
Zunächst ist wichtig, sich klarzumachen, dass der „Einleitungsbeschluss“ nicht bereits die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme selbst ist, sondern nur vorbereitende Untersuchungen (siehe Frage 3) für eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme einleitet. Wenn sich im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen zeigt, dass die Ziele der Stadt bereits durch den Abschluss von städtebaulichen Verträgen erreicht werden können, ist eine förmliche städtebauliche Entwicklungssatzung nicht erforderlich.

Die Rechtsfolgen aufgrund der Einleitungsbeschlüsse sind begrenzt:

  • Die Stadt soll den genannten Personenkreis möglichst früh über ihre Absichten informieren, zur Mitwirkung anregen und im Rahmen des Möglichen beraten.
  • Die Stadt kann die Entscheidung über Bauanträge im Entwicklungsbereich dann unter bestimmten Umständen für bis zu zwölf Monate zurückstellen, wenn zu be-fürchten ist, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde.
  • Eigentümerinnen und Eigentümer, Pächterinnen und Pächter und alle Personen mit ähnlichen Rechten an Grundstücken oder Gebäuden im Untersuchungsbe-reich sind der Stadt zur Auskunft über Daten verpflichtet, die die Stadt für die vorbereitenden Untersuchungen benötigt.
    Hinzu kommt noch, dass für die Bestimmung der für einen eventuellen Erwerb von Grundstücken durch die Stadt maßgeblichen Grundstückswerte spätestens der Zeit-punkt des Einleitungsbeschlusses zugrunde gelegt wird (entwicklungsunbeeinflusster Wert oder „Anfangswert“ genannt, siehe Fragen 7 und 8). Das heißt, es wird ermittelt, welchen Verkehrswert ein Grundstück am Tag vor dem Einleitungsbeschluss hatte. Es kann aber auch ein früherer Stichtag herangezogen werden. Der so ermittelte Anfangswert spielt aber erst ab Vorliegen einer Entwicklungssatzung eine wesentliche Rolle. Denn erst ab diesem Zeitpunkt ist der Anfangswert der maßgebliche Wert für den eventuellen Erwerb von Grundstücken durch die Stadt.
    An dieser Stelle möchten wir darauf hinweisen, dass die Einleitung von vorbereitenden Untersuchungen eine Enteignung weder ermöglicht noch erleichtert beziehungsweise die Eigentümerinnen und Eigentümer auch nicht auf sonstige Weise zur Veräußerung ihres Eigentums verpflichtet. Auch bestehendes Baurecht wird nicht angetastet. Die Veräußerung oder der Erwerb von Grundstücken durch Privat oder von Privat ist ebenfalls nicht eingeschränkt (siehe Fragen 11 und 12). Auch möglich ist der Erlass einer Vorkaufsrechtsatzung nach § 25 BauGB.

3. Was sind „vorbereitende Untersuchungen“?
Vorbereitende Untersuchungen, nennt man die Tätigkeit der Stadt und ihrer beauf-tragten Büros, in deren Rahmen die gesetzlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Entwicklungssatzung geprüft beziehungsweise geschaffen werden. Sie beginnen förmlich mit einem sogenannten „Einleitungsbeschluss“ des Stadtrats (siehe auch Antwort auf Frage 2). Das Gebiet, für das vorbereitende Untersuchungen durchgeführt werden, wird üblicherweise „Untersuchungsbereich“ genannt.
4. Wie lange dauern „vorbereitende Untersuchungen“?
Vorbereitende Untersuchungen können unterschiedlich lange dauern; das Gesetz sieht keine Höchstdauer vor. Die konkrete Dauer hängt unter anderem ab von der Größe des Gebiets, der Anzahl der betroffenen Eigentümerinnen und Eigentümer und den unterschiedlichen Themenbereichen, die zu untersuchen sind.
5. Was ist ein „städtebaulicher Entwicklungsbereich“?
„Städtebaulicher Entwicklungsbereich“ (umgangssprachlich einfach nur „Entwicklungsbereich“) wird ein Gebiet genannt, für das der Stadtrat eine Entwicklungssat-zung erlassen hat. Die Entwicklungssatzung legt –- so formuliert es das Gesetz -– den städtebaulichen Entwicklungsbereich nach Größe und Entwicklungsziel förmlich fest. Der städtebauliche Entwicklungsbereich ist höchstens so groß wie der vorbereitend untersuchte Bereich („Untersuchungsbereich“, siehe Frage 3). Nach Abschluss der vorbereitenden Untersuchungen können auch Teilbereiche gebildet werden.

6. Was sind die Voraussetzungen für den Erlass einer Entwicklungssatzung?
Im Wesentlichen müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein, um eine Entwicklungssatzung erlassen zu dürfen:

  • Die Stadt muss besondere städtebauliche Ziele verfolgen. Diese besonderen Ziele können sich aus der Größe des Gebiets, dessen besonderer Lage oder der Bedeutung der anstehenden Maßnahme für die Stadt ergeben
  • Das Wohl der Allgemeinheit muss die Durchführung der städtebaulichen Entwick-lungsmaßnahme erfordern. Das kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn die Nachfrage das Angebot auf dem Wohnungsmarkt mittelfristig deutlich übersteigt.
  • Die mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme angestrebten Ziele und Zwecke können durch städtebauliche Verträge nicht erreicht werden oder die Ei-gentümerInnen sind nicht bereit, ihre Grundstücke an die Stadt zum „entwicklungsunbeeinflussten Wert“ (zum Begriff siehe Frage 7) zu veräußern.
    Zudem muss sich die Stadt auch konkrete Vorstellungen davon gebildet haben, wie der Entwicklungsbereich künftig aussehen kann und nach ihrem Willen soll (etwa mittels Entwicklung eines Strukturkonzepts).

7. Welche Funktion hat der „entwicklungsunbeeinflusste“ Wert?
Sobald auf dem Immobilienmarkt bekannt wird, dass ein Grundstück in Zukunft möglicherweise erstmals oder intensiver als bisher baulich genutzt werden könnte (zum Beispiel durch eine erwartete Ausweisung als Bauland durch die Stadt), erhöht sich in der Regel der Verkehrswert (umgangssprachlich auch „Marktwert“ genannt). Es reicht oft auch schon, dass eine mögliche Entwicklung öffentlich diskutiert wird.
Eine wesentliche Erhöhung des Verkehrswertes kann zum Beispiel schon darauf be-ruhen, dass der Stadtrat die Einleitung vorbereitender Untersuchungen für einen bestimmten Bereich beschließt. Je wahrscheinlicher mit fortschreitender Konkretisierung der städtischen Planungsabsichten eine Baulandausweisung wird, desto stärker ist in der Regel die Wertentwicklung berührt. Mit den betroffenen Grundstücken könnte spekuliert werden.
Vor diesem Hintergrund hat es der Gesetzgeber für gerecht gehalten, für städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen festzulegen: Die verantwortliche Gemeinde soll, sofern eine Entwicklung über städtebauliche Verträge nicht möglich ist und daher eine Entwicklung förmlich beschlossen wird, die benötigten Grundstücke (Frage 13) zum entwicklungsunbeeinflussten Wert (sogenannter Anfangswert) erwerben, um sie in der Endphase der Entwicklungsmaßnahme zum dann marktüblichen Baulandpreis (auch „Endwert“ genannt) wieder zu veräußern. Nach Abzug der ursächlichen Infrastrukturkosten verbleibende Gewinne sind an die früheren Grundeigentümerinnen und -eigentümer auszuschütten.
Der Anfangswert ist eine wichtige Größe zur Bestimmung der Bodenwertsteigerung, aus der die ursächlichen Lasten finanziert werden müssen.
8. Wie hoch ist der entwicklungsunbeeinflusste Wert meines Grundstücks?
Die Stadt hat aufgrund der Größe des Gebiets die entwicklungsunbeeinflussten An-fangswerte bisher noch nicht ermittelt.
Für Sie wichtig zu wissen ist, dass der bereits unabhängig von der geplanten Ent-wicklung bestehende Verkehrswert Ihres Grundstücks in die Ermittlung des Anfangswerts selbstverständlich einfließt. Einen Wertverlust aufgrund des Einleitungsbeschlusses oder der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme müssen Sie daher nicht befürchten.
9. Was gilt für land- oder forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke?
Auch bei landwirtschaftlich oder forstwirtschaftlich genutzten Flächen kann eine ge-wisse Entwicklungserwartung bereits vor dem Stichtag eingetreten sein, welche eine höhere Bewertung rechtfertigt. Dies kann etwa dann der Fall sein, wenn landwirt-schaftlich genutzte Flächen auch für anderweitige Nutzungen und Funktionen, etwa aufgrund ihrer Lagegunst, in Betracht kommen. Man spricht dann von „begünstigtem Agrarland“.
Aber auch wenn sich kein höherer Verkehrswert gebildet hat, bestimmt das Gesetz, dass zumindest der Wert für begünstigtes Agrarland maßgeblich ist.
10. Was meint „Einfrieren der Bodenpreise“?
Mit „Einfrieren der Bodenpreise“ wird umgangssprachlich bezeichnet, dass die Stadt im Falle des Erlasses einer Entwicklungssatzung die betroffenen Grundstücke zum entwicklungsunbeeinflussten Wert (siehe Frage 7) erwerben kann.
Allerdings bleibt ein Steigen oder Sinken des entwicklungsunbeeinflussten Wertes durch Veränderungen der allgemeinen Marktlage (etwa aufgrund der konjunkturellen Entwicklung) möglich.
Im Rahmen von privaten Grundstücksgeschäften besteht jedenfalls bis zum Erlass einer Entwicklungssatzung keine Bindung an den entwicklungsunbeeinflussten Wert (zum Grundstücksverkehr im Untersuchungsbereich siehe Frage 11 und 12, im Ent-wicklungsbereich Frage 14), das heißt Verkäufer und Käufer können den Preis unabhängig vom entwicklungsunbeeinflussten Wert bestimmen.
11. Kann oder muss ich mein Grundstück im Untersuchungsbereich verkaufen?
Solange es keine Ihr Grundstück betreffende Entwicklungssatzung gibt, es also nicht in einem förmlich festgelegten Entwicklungsbereich liegt, können Sie im Rahmen der
üblicherweise geltenden Regeln damit machen, was Sie wollen, zum Beispiel es veräußern, verpachten oder beleihen. Anders verhält es sich nach dem Erlass einer Entwicklungssatzung durch den Stadtrat („Entwicklungsbereich“, siehe Fragen 5, 13 und 14).
Im Untersuchungsbereich können Sie auch bereits jetzt Ihr Grundstück der Stadt zum Kauf anbieten. Die Stadt ist gerne bereit, schon jetzt Ihre Immobilie zu erwerben. Der den Kaufverhandlungen zugrunde zu legende Wert wird sich im Untersuchungsbereich an den vorstehend beschriebenen Vorgaben (siehe Frage 9) orientie-ren. Wenden Sie sich an das Amt für Liegenschaften und Geoinformation, falls Sie mit uns über einen Verkauf Ihres Grundstücks sprechen wollen.
12. Ich bin am Kauf eines Grundstücks im Untersuchungsbereich interessiert.
Was muss ich beachten?
Es gibt keine besonderen rechtlichen Beschränkungen des Erwerbs von Grundstücken, die in einem Untersuchungsbereich liegen. Beachten Sie aber, dass im Falle des Erlasses einer Entwicklungssatzung für Ihr Grundstück die Gemeinde dieses für keinen höheren als den entwicklungsunbeeinflussten Wert (auch sogenannten „Anfangswert“) erwerben darf.
Wenn Sie also ein Grundstück im Untersuchungsbereich zu einem höheren als dem entwicklungsunbeeinflussten Wert kaufen, droht ein Verlustgeschäft. Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn die vorbereitenden Untersuchungen ergeben, dass das Grundstück für die vorgesehene städtebauliche Entwicklung nicht benötigt wird. Ein Verlustgeschäft kann aber auch dann der Fall sein, wenn die Differenz Ihres Kaufpreises zum entwicklungsunbeeinflussten Wert höher ist als ein etwaiger Überschussanteil (siehe Frage 19).

13. Muss ich mein Grundstück im Entwicklungsbereich an die Stadt verkaufen?
Vom Untersuchungsbereich streng zu unterscheiden ist der Entwicklungsbereich, von dem man ab Erlass einer Entwicklungssatzung spricht (siehe Frage 5). Hierzu kommt es aber nur, wenn andere Lösungen, zum Beispiel der Abschluss von städte-baulichen Verträgen, nicht möglich waren. Dann sieht der gesetzliche Regelfall vor, dass Sie als Eigentümerinnen und Eigentümer Ihre Grundstücksflächen zum entwicklungsunbeeinflussten Wert an die Stadt veräußern. Die Stadt soll grundsätzlich sämt-liche Grundstücke erwerben. Wichtig ist, dass ein Erwerb durch die Stadt nur zum entwicklungsunbeeinflussten Wert erfolgen darf. Das Gesetz sieht jedoch zwei Ausnahmen von der grundsätzlichen Erwerbspflicht der Stadt vor:

  • Ihr Grundstück liegt zwar im Entwicklungsbereich, soll aber im Rahmen der vorge-sehenen städtebaulichen Entwicklung gar nicht verändert werden (zum Beispiel weil es sich um ein zu erhaltendes Biotop handelt). Dann kann ein Zwischenerwerb durch die Stadt nicht nötig sein.
  • Sie sind in der Lage, ggf. gemeinsam mit anderen Grundstückseigentümerinnen und -eigentümern, Ihr Grundstück genau so nutzen, wie es den von der Stadt in der Entwicklungssatzung festgelegten Zielen und Zwecken der Entwicklungsmaßnahme eindeutig entspricht (zum Beispiel es entsprechend zu bebauen). Dann besteht die Möglichkeit, mit der Stadt eine sogenannte „Abwendungsvereinbarung“ abzuschließen, in der Sie sich zur entsprechenden Nutzung in angemessener Frist und zur Zahlung des Ausgleichsbetrags zur Finanzierung der Gesamt-maßnahme an die Stadt verpflichten.
    Ob eine dieser beiden Ausnahmen für Ihr Grundstück in Betracht kommt, kann erst relativ spät im Planungsprozess gesagt werden. Vorher müssen die städtischen Planungen durch verbindlichen Stadtratsbeschluss so weit konkretisiert sein, dass für Ihr Grundstück zuverlässig ablesbar ist, ob und ggf. wie sich seine Nutzung in Zukunft verändern soll.

14. Kann ich mein Grundstück im Entwicklungsbereich an private Dritte verkaufen?
Wollen Sie Ihr Grundstück im Entwicklungsbereich, also nach Erlass einer Entwick-lungssatzung, an einen Privaten verkaufen, können Sie das grundsätzlich, benötigen aber eine Genehmigung durch die Stadt. Kaufverträge, die ohne eine solche Genehmigung geschlossen wurden, sind bis zur Genehmigungserteilung schwebend unwirksam. Die Stadt darf die Genehmigung versagen, wenn der vereinbarte Kaufpreis über dem entwicklungsunbeeinflussten Wert liegt (sogenannte Preislimitierung) oder der Verkauf des Grundstücks der Durchführung der städtebaulichen Entwick-lungsmaßnahme auf andere Art und Weise zuwiderlaufen würde.
15. Kann die Stadt mich enteignen?
Vorrangiges Ziel der Stadt ist es, mit den betroffenen Eigentümerinnen und Eigentümern eine einvernehmliche Lösung zu erzielen. Dies gilt sowohl vor als auch nach der förmlichen Festlegung eines Entwicklungsbereichs. Dazu ist die Stadt gesetzlich verpflichtet.
Eine solche Zusammenarbeit kann zum einen darin liegen, dass ein betroffenes Grundstück durch die Stadt erworben wird. Zum anderen können die Eigentümerinnen und Eigentümer ihre Flächen ggf. auch selbst nach den Zielen der Stadt entwi-ckeln, ggf. unter Einschaltung eines Investors und/oder Bauträgers. Die konkreten Lösungen hierfür können in Zusammenarbeit mit der Stadt entwickelt werden. Allerdings können konkrete Aussagen zu den Zielen der Stadt für bestimmte Flächen frühestens ab Vorliegen des integrierten Entwicklungskonzepts getroffen werden. Gerne sprechen wir aber schon vorher mit Ihnen über ihre Vorstellungen für Ihr Grundstück.
Wird tatsächlich eine städtebauliche Entwicklungssatzung erlassen und hat sich die Stadt ernsthaft um den freihändigen Erwerb eines Grundstücks zu angemessenen Bedingungen bemüht, sind aber alle Verhandlungen gescheitert, ist eine Enteignung zugunsten der Stadt grundsätzlich möglich. Die Höhe der Entschädigung ist nach den gesetzlichen Regelungen der entwicklungsunbeeinflusste Wert.
Dies bedeutet aber nicht, dass die Stadt beabsichtigt, hiervon auch Gebrauch zu machen. Im Gegenteil, eine Enteignung ist immer das letzte Mittel und auch für die Stadt mit erheblichen Aufwendungen verbunden.
16. Was macht die Stadt mit den Grundstücken?
Nach Neuordnung und Erschließung der Grundstücke muss die Stadt die Grundstü-cke zum Endwert wiederveräußern (Reprivatisierung). Wichtig zu wissen ist, dass dabei zunächst die früheren Eigentümerinnen und Eigentümer zu berücksichtigen sind. Eine Veräußerung darf jedoch nur an Bauwillige erfolgen; diese müssen sich verpflichten, das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans und der Entwicklungsziele binnen angemessener Frist zu bebauen.
17. Wie viele Grundstücke besitzt die Stadt im Untersuchungsbereich schon?
Die Stadt ist derzeit Eigentümerin von insgesamt 22,7 Hektar Fläche im Untersuchungsbereich. Das entspricht 37,67 % der zu untersuchenden Gesamtfläche.
18. Was hätte ich als Grundeigentümer von einer SEM?
Falls Sie aufgrund einer Abwendungsvereinbarung (zum Begriff siehe Frage 13) mit der Stadt im Besitz Ihres Grundstückes bleiben, um es entsprechend der städtebaulichen Planung zu nutzen, erhalten Sie ein entwickeltes Grundstück. Mit diesem können Sie langfristig eine höhere Rendite als bisher erzielen, wenn für Ihr Grundstück Baurecht geschaffen oder geltendes Baurecht im Rahmen der Entwicklungsmaßnahme aufgewertet wird.
Dasselbe gilt auch im Falle der Reprivatisierung (siehe Frage 17).
19. Was ist der „Überschussanteil“?
Sie können sich das Finanzierungssystem einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ungefähr wie folgt vorstellen:
Alle Wertsteigerungen von Grundstücken im Entwicklungsbereich, die sich durch die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ergeben haben (sogenannte „Bodenwertsteigerung“), werden in einen Geldtopf geworfen. Aus diesem Geldtopf wird die für die künftigen Nutzungen benötigte Infrastruktur bezahlt. Das können zum Beispiel Straßenanlagen, Kindertagesstätten, Schulen, öffentliche Parks oder Spielplätze sein. Bleibt nach Abschluss der Entwicklungsmaßnahme Geld im Topf übrig, wird dieses unter den Grundstückseigentümerinnen und -eigentümern anteilig verteilt. Was sie bzw. er dann bekommt, ist ihr bzw. sein „Überschussanteil“. Maßgebend sind die Eigentumsverhältnisse zum Zeitpunkt der Bekanntmachung des Beschlusses der Entwicklungssatzung. Alteigentümerinnen und -eigentümer, die ihr Eigentum danach an die Stadt veräußert haben, sind bei einem etwaigen Überschuss genauso zu berücksichtigen wie diejenigen Eigentümerinnen und Eigentümer, die ihr Eigentum behalten haben.
Die Verteilung erfolgt entsprechend dem Verhältnis der entwicklungsunbeeinflussten Werte der im Entwicklungsbereich gelegenen Grundstücke zueinander.
Kostet die Entwicklung des neuen Ortsteils mehr Geld als im Topf ist, geht dies nicht zu Lasten der Eigentümerinnen und Eigentümer. Vielmehr fallen die weitergehenden Kosten dem städtischen Haushalt zur Last. Ein Verlustrisiko hat also nur die Stadt zu tragen. Es besteht die Möglichkeit Stadtbaufördermittel einzusetzen.
FAQ – häufige Fragen und Antworten in Anlehung an die FAQ der Stadt München

Brachflächen am Seeufer? Nicht mit uns!

Es scheint fast, als hätte man sich an den traurigen Anblick gewöhnt: Mitten neben dem ehemaligen Centrotherm-Gebäude, das nun zum Bodenseeforum umfunktioniert werden soll, steht eine am See gelegene Fläche brach. Letztes Jahr im August brachten wir im Gemeinderat die Idee ein, diese Fläche im Sinne der Bürger zu nutzen.

Diese Woche haben uns diesbezüglich gute Nachrichten aus dem Technischen und Umweltausschuss (TUA) erreicht: Unser Vorschlag ist aufgenommen worden. Sowohl der Baubürgermeister, Herr Langensteiner-Schönborn, als auch Herr Sigg vom Liegenschaftsamt befürworten unsere Initiative.

Schon im Jahr 2016 könnte ein kleiner Kiosk seinen Betrieb auf dieser Fläche aufnehmen und Erholungssuchende mit Erfrischungen versorgen. Allerdings sind hieran ein paar Bedingungen geknüpft:

– Es muss sich um einen non-profit Betrieb handeln
– innerhalb der nächsten vier Wochen muss ein tragfähiges Konzept vorgelegt und ein potentieller Betreiber vorgestellt werden

Wir suchen nun mit Hochdruck nach Bürgern, die dieses Projekt mit uns angehen wollen. Habt ihr Vorschläge? Wollt ihr vielleicht sogar selbst aktiv werden? Schreibt uns einfach eine Mail an info@jungesforumkonstanz.de.

Natürlich halten wir euch hier und auch auf Twitter (@jfkonstanz) und Facebook (https://www.facebook.com/Junges-Forum-Konstanz-593520940723319/?fref=ts) auf dem Laufenden. Der Sommer kann kommen!

Was sind überhaupt Baugruppen? Und was bedeuten sie für Konstanz?

Schon im Wahlprogramm des JFKs war zu lesen:

„Wir möchten unterschiedliche Baugruppen-, Genossenschafts- und Erbpachtmodelle unterstützen und weniger Bauträgerprojekte. Die Stadt braucht eine höhere Vielfalt an Bauformen, kleinteiligere und überschaubare Bauten anstatt große, monotone und anonyme Blockbauten.“

Andere politische Gruppierungen sind bezüglich Baugruppen zumindest in der Priorisierung zurückhaltender: „Grundsätzlich sind attraktive Angebote von privaten Bauherren, Investoren sowie Baugruppen auch ein wichtiger Standortfaktor für die Wirtschaft“ (aus dem CDU-Parteiprogramm für die Kommunalwahlen 2014-2019).Wieder andere tun sich historisch schwer, was die Außenentwicklung angeht oder haben hauptsächlich ein bestimmtes Klientel im Blick. Das JFK diskutiert regelmäßig über alle Möglichkeiten, die zu lebenswertem und bezahlbarem Wohnraum für die unterschiedlichsten Bevölkerungsgruppen führen. Zum Beispiel könnten wir Änderungen im Grunderwerbsmodell andenken, oder gelegentlich höher bauen und auch das Dachgeschoss in den Ausbau miteinbeziehen. Ode auch die Förderung des Bauens in Baugruppen.

Leider ist in Konstanz noch immer wenig bekannt, dass es dieses Modell überhaupt gibt bzw. wie es funktioniert. Wikipedia schreibt dazu:
„Eine Bauherrengemeinschaft (auch Baugruppe oder Baugemeinschaft) ist der Zusammenschluss mehrerer privater Bauherren, die gemeinsam – zur Eigennutzung oder Vermietung – Wohnungen, einzelne Mehrfamilienwohnhäuser, Gewerbe- oder Gemeinschaftsräume planen, bauen oder umbauen.
Die Nutzer können so, im Gegensatz zum Immobilienkauf von einem Bauträger, bereits in der Planungsphase eigene Wünsche mit einbringen, welche am Wohnungsmarkt nicht erfüllbar sind. Es entstehen in der Regel individuellere, kreativere Wohnlösungen und es werden die klassischen Vorteile eines Mehrfamilienwohnhauses genutzt: flächensparender Bau, Teilung der Erschließungs- und Planungskosten. Auch ist es möglich, ja gewünscht, Einfluss auf die Zusammensetzung der späteren Hausgemeinschaft zu nehmen. Vor allem Personen und Gruppen, die in einer Hausgemeinschaft mit bestimmten Gemeinschaftsstrukturen (Mehr-Generationen-Haus, soziale oder ökologische Ausrichtung) leben möchten, können mit einer Bauherrengemeinschaft eine engagierte Hausgemeinschaft gründen.“

Es freut es uns, dass verschiedene Ausprägungen dieses Modells nun auch in Konstanz angekommen sind und diskutiert werden, denn momentan interessieren sich bereits einige Architekturbüros dafür und suchen Mitmachende. Aber auch die Stadt selbst hat einen Ansprechpartner für Baugruppen: Herrn Jansen ( http://www.konstanz.de/umwelt/01029/03848/ )

Auch im Handlungsprogramm Wohnen sind Baugruppen erwähnt und explizit Flächen dafür vorgesehen. Wir würden uns freuen, wenn dieser Plan auch erfüllt oder sogar übererfüllt wird und würden es daher befürworten, wenn sich möglichst viele in diesem Thema engagieren. Dass es auch in größerem Stil funktioniert, zeigen Städte wie Tübingen oder Freiburg.

Dr. Matthias Schäfer, Fraktionsvorsitzender JFK

Haushaltsrede von Gemeinderat Thomas Buck im Wortlaut (leicht gekürzt), 17. Dezember 2015

Sehr geehrte Damen und Herren, sehr geehrter Herr Oberbürgermeister,

Wir leben in bewegten Zeiten und auch vor dem sonst eher beschaulichen Konstanz macht diese Dynamik nicht Halt. Daraus ergeben sich auch für unsere kleine Universitätsstadt Entwicklungen, die so vor Jahresfrist nicht planbar waren, uns aber fordern. Sie führen uns auch vor Augen, wie privilegiert wir doch eigentlich sind. Konstanz geht es gut und das hat neben Leistung auch mit Glück und Zufall zu tun. Dafür sollten wir dankbar sein und in aller Bescheidenheit auch akzeptieren, dass Leben genau das ist, was passiert, während wir damit beschäftigt sind, Pläne zu machen, wie John Lennon es einst formulierte. Das gilt auch für Haushaltspläne.

Bürgerfreundliche Form des Haushalts

Zunächst möchte ich Herrn Helff für die gute und übersichtliche Ausarbeitung des Haushalts danken. Auch wenn am Ende alles Zahl ist, wie als Bonmot seines Vorgängers Herrn Frank überliefert wurde, sind die erläuternden Begleittexte ein wichtiges Element der Doppik, um das Werk auch für interessierte Bürger zugänglicher zu machen. Gerade die Finanzpolitik muss dem Bürger gut erklärt werden und es sollte ihm dazu eine niederschwellige Möglichkeit geboten werden, sich profund zu informieren. Dabei sehen wir uns mit diesem Haushaltsplan auf einem guten Weg und wollen dazu ermutigen, in diese Richtung weiter zu gehen.

Ganz nebenbei: die viel diskutierte Vorhabens-Liste, die uns für Konstanz und seine Bürger für das kommende Jahr in Aussicht gestellt wurde, kann sicherlich auf unserem Haushaltsplan aufbauen. Viele wesentliche Informationen sind dort bereits dokumentiert und ergeben eine gute Basis dafür.

Wir beziehen uns im Folgenden auf einzelne Details oder aber auf langfristige Ziele, die wir im aktuellen Haushalt noch vermissen.

Haushalt nicht ausgeglichen

Zum Haushalt: Wie schon für den Plan 2015 wird auch nach den Planungen für 2016 das ordentliche Ergebnis nicht ausgeglichen sein. Es kommt zwar zu keiner Neuverschuldung, das Ergebnis reicht jedoch nicht aus, um die ordentliche Tilgung zu erwirtschaften. Für unsere Investitionen müssen aus den Rücklagen 20,49 Mio. entnommen werden.

Diese Mittel waren nie Selbstzweck sondern dafür vorgesehen, zukunftsweisende Investitionen für die Stadt zu tätigen. Mit dem Bau einer neuen Schule und Maßnahmen zur Umsetzung des C-Konzepts zur Verbesserung des Verkehrsproblems in der Innenstadt sind große Posten der Investitionen auch unstrittig. Entscheidender wird in der Zukunft sein, ob die laut Prognose für die nächsten Jahre tendenziell eher sinkenden Einnahmen im Ergebnishaushalt ausreichen werden, um den über die Jahre ständig erweiterten Bestand an Liegenschaften auch verantwortungsvoll zu pflegen.

Sanieren, pflegen, renovieren.

Ja, es wird saniert. Aber nicht in dem Umfang, in dem diese Werte abgeschrieben werden. Insofern begrüßt das JFK den Hinweis sehr, dass von der Kämmerei und dem Hochbau- und Liegenschaftsamt vor dem nächsten Doppelhaushalt über dieses Thema ausführlich gesprochen wird. Wir halten das Budget für das Hochbauamt für deutlich zu gering, zumal größere Vorhaben, wie die Sanierung von Toilettenanlagen nicht mehr aus Investitionsmitteln, sondern neuerdings aus dem Verwaltungshaushalt gezahlt werden müssen.

Es ist im Vergleich zu repräsentativen Neubauten nicht sonderlich sexy und öffentlichkeitswirksam, den Bestand zu pflegen und in Schuss zu halten. Aber es ist notwendig und sollte in den kommenden Jahren eine unserer vordringlichsten Aufgaben sein.

Prioritäten

Womit unsere Fraktion nicht glücklich war, war das Timing der Haushaltsdiskussionen. Ein für die erste Jahreshälfte angesetzter Beratungstermin zum Haushalt wurde aufgrund der verbesserten Einnahmensituation wieder abgesagt. Er hätte sehr gut dafür genutzt werden können, sich über Leitlinien für Prioritäten im Haushalt zu verständigen. Diese Diskussion soll nächstes Jahr nachgeholt werden, aber letztlich wurde ein Jahr verschenkt.

Kindergärten/Kitas

Es hat uns sehr gefreut, dass unser Antrag, den Ausbau des U3 Bereich des Kindergartens St. Martin bereits in 2016 zu beginnen von der Verwaltung dankbar aufgenommen wurde. Somit werden weiter mit Hochdruck die notwendigen Investitionen in diesem Bereich vorangetrieben, der wie kein anderer für Chancengerechtigkeit und Zukunftsfähigkeit steht.

Dass das in unseren Augen gerechtere Württemberger Modell für die Kindergartenbeiträge nun doch nicht eingeführt wurde, bedauern wir nach wie vor. Es wäre ein wichtiges politisches Signal gewesen, von dem wir denken, dass es nur aufgeschoben aber nicht aufgehoben ist.

Es ist unsere Überzeugung, dass frühkindliche Bildung, und dazu gehören nun einmal auch Kitas und Krippen, für Eltern kostenlos sein sollte. Andere Gemeinden sind bei einer schrittweisen Umsetzung auf diesem Weg schon weiter, und wir halten eine Schärfung des Konstanzer Profils in diesem Bereich für notwendig.

Ausblick und Wünsche. Was wir vermissen.

Handlungsprogramm Wohnen und Freiraum

Konstanz möchte weiter mit Hochdruck Wohnraum schaffen. Es zeichnet sich jedoch bereits ab, dass beim Handlungsprogramm Wohnen (unter anderem wegen der Flüchtlingsunterbringung) nachgebessert werden muss. Wie die Stadt klug und nachhaltig wachsen kann, sehen wir als wichtige Frage, die unter anderem im Projekt Zukunftsstadt diskutiert werden muss. Gerade wegen des Fokus auf umbaute Flächen ist es uns ein Anliegen, den Gegenpart, den Freiraum, im Blick zu behalten. Unsere Fraktion freut sich schon sehr auf die erste Sitzung des AK Spiel- und Freiräume, der bisher noch nie stattgefunden hat, seitdem wir als Junges Forum mit im Gemeinderat sitzen. Funktionale Freiräume für Kinder, Senioren, einfach für alle Bürger, sind etwas, was eine gut funktionierende, lebendige Stadt braucht. Sie tragen außerdem zum sozialen Frieden bei. Hier findet Integration und nachbarschaftliche Begegnung statt, ebenso wie im Sportverein oder bei kulturellen Ereignissen. An letztere denken wir oft, und für Sport und Kultur ist auch Geld da, weil es Lobbys gibt, die sich dafür einsetzen. Die Freiräume scheinen uns dagegen etwas vernachlässigt. Die temporäre Nutzung von Brachflächen wie dem Areal neben dem Bodenseeforum halten wir deshalb für geboten. Wichtig ist uns auch, dass auf diesen Freiräumen keine Abschreckung durch repressive Maßnahmen wie einen KOD stattfindet. Deswegen und natürlich auch aus finanziellen Gründen sind wir froh, dass der KOD abgelehnt wurde.

Konstanz digital

Eine bislang nur intern kommunizierte Agenda zur Anpassung der digitalen Infrastruktur der Stadt auf die Höhe und Standards der Zeit begrüßen wir und halten wir für längst überfällig. Das Thema ist wichtig und wir melden bereits jetzt an, dass wir uns eindringlich für eine Beschleunigung der Umsetzung und die Bereitstellung von angemessenen Personal und Finanz-Ressourcen für dieses Projekt im kommenden Haushalt einsetzen werden.

Handlungsprogramm Verkehr:

Ärgerlich ist, dass das ebenfalls intensiv beratene Handlungsprogramm Radverkehr vor der Haushaltssitzung nicht mehr beschlossen und in die Finanzplanung für 2016 einbezogen werden konnte. Im Zweifelsfall bedeutet dies ein weiteres, verlorenes Jahr.

Personal/Stellen

Dass nicht allein das Schaffen von Stellen problematisch sein kann, sondern auch deren Besetzung, erkennt man durch die seit 9 Monaten bestehende Vakanz des Postens für die Verkehrsplanung. Für eine Stadt, die ihre Hauptaufgabe neben dem Bau von Wohnraum in der Lösung ihres Verkehrsproblems sieht, ist dies eigentlich ein unhaltbarer Zustand. Wir sollten beginnen, hier neue Wege zu diskutieren und dann auch zu gehen.

Abgesehen davon empfinden wir es so, dass es in diversen Abteilungen an den benötigten Mitarbeitern mangelt. Wie z.B. das Ausländeramt den allen bekannten enormen Arbeitszuwachs nicht nur, aber besonders aufgrund der Flüchtlingszahlen, ohne zusätzliche Stellen bewältigen soll, können wir nicht nachvollziehen.

In der Flüchtlingspolitik muss die Stadt einen Kurswechsel tätigen. Neben dem Wohnungsbau muss auch vermehrt in die Integration investiert werden.

Die Stadt ist als einer der größten Arbeitgeber in der Verpflichtung Praktikums- und Arbeitsplätze zur Verfügung zu stellen. Dass bei den technischen Betrieben bereits Maßnahmen in diese Richtung erfolgt sind, soll nicht unerwähnt bleiben, kann aber nur ein Anfang sein.

Einnahmen

Wir haben aber auch einen positiven Beitrag zu den Einnahmen im Haushalt erreicht, denn auf unseren Antrag hin steigt 2016 die Kurtaxe und stellt uns mehr Geld zur Verfügung. Angesichts eines Deckungsgrades von 162% bei städtischen Tiefgaragen stellt sich uns die Frage, weshalb die Stadt Konstanz nicht noch stärker in diesem Bereich aktiv ist.

Nachhaltiges Wachstum von Gewerbesteuereinnahmen benötigt Pflege und Investition und ist nicht von heute auf morgen mit der Brechstange zu erreichen. Auch hier sehen wir einen Mangel an Frei- und Spielräumen, die es Existenzgründern ermöglichen, in Konstanz Fuß zu fassen. Die Stadt muss sich hier stärker engagieren. Die Abwanderung von Talenten unserer Hochschulen nach Zürich beschäftigt uns dabei mehr als das mögliche Entstehen eines Einkaufcenters in Singen. Bestehende Unternehmensnetzwerke und Cluster werden uns weiterhelfen, aber sie müssen durch weitere Maßnahmen aktiver Wirtschaftsförderung der Kommune flankiert werden.

GWÖ

Zuletzt noch eine Anregung:

die auch auf dem Wirtschaftskonzil präsente Bewegung der Gemeinwohlökonomie hat ein ganzheitliches Prüfschema zur qualitativen Bilanzierung des Gemeinwohls eines Unternehmens entwickelt, das die Bereiche Menschenwürde, Solidarität, ökologische Nachhaltigkeit, soziale Gerechtigkeit und demokratische Mitbestimmung und Transparenz einbezieht. Eine solche Form der Bilanzierung könnte zukünftig auch für die Stadt Konstanz von Interesse sein.

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit.

Eine Jugendvertretung im Konstanzer Gemeinderat – Jetzt seid ihr dran!

Am 24.10.2015 ist eine Änderung der Gemeindeordnung/Kommunalverfassung (§41a) in Baden-Württemberg erlassen worden. Diese sieht vor, dass Jugendliche von ihren Gemeinderäten am politischen Prozess beteiligt werden sollen. Hierfür können Jugendliche die Einrichtung einer Jugendvertretung beantragen. Der Gemeinderat muss sich innerhalb von drei Monaten mit dem Antrag befassen und der Jugendvertretung entsprechende finanzielle Mittel im Rahmen des Haushaltes zukommen lassen.

Allerdings gibt es eine kleine Hürde: In einer Gemeinde mit der Größe von Konstanz müssen 150 Jugendliche diesen Antrag unterschreiben. Das sollte aber zu schaffen sein!

Der Jugendvertretung im Gemeinderat muss ein Rederecht, ein Anhörungsrecht und ein Antragsrecht eingeräumt werden. Das heißt zwar, dass ihr nicht abstimmen dürft, aber eurer Stimme Gehör verschaffen und sogar eigene Projekte beantragen könnt. Sobald ihr 18 Jahre alt seid, dürft ihr dann selbst in den Gemeinderat gewählt werden, um auch aktiv über entsprechende Vorhaben abzustimmen.

Das Junge Forum Konstanz begrüßt diese Änderungen und ist bereit, Jugendliche, die sich diesem Vorhaben widmen wollen, mit Rat und Tat zu unterstützen. Hierfür könnt ihr euch jederzeit bei uns unter info@jungesforumkonstanz.de melden. Weitere Informationen und Unterstützung erhaltet ihr unter www.jugendgemeinderat.de.

Also, fahrt die Kugelschreiber aus und geht Unterschriften sammeln!

Übrigens: Unsere Gemeinderätin Gabriele Weiner hat für den Neubau des Schwaketenbades eine Jugendbeteiligung gefordert. Dieses Thema betrifft euch ganz direkt und ist daher für euch eine gute Gelegenheit, erste Erfahrungen in der Politik zu machen.

Verbesserung der Kommunikation zwischen Gemeinderat und Verwaltung – Ein Schritt in Richtung Transparenz

Eine gute Kommunikation zwischen Gemeinderat und Verwaltung ist wichtig. Wir als Gemeinderäte benötigen oft mehr Informationen, um eine qualifizierte Entscheidung über ein Thema fällen zu können. Informationen von der Verwaltung sind auch häufig die Grundlage eigener Anträge. Daher stellen wir Anfragen bei der Verwaltung oder stellen Rückfragen zu Vorlagen, die uns von der Verwaltung zur Verfügung gestellt werden.

Bislang war es so, dass Anfragen, die einzelne Gemeinderäte stellen, auch nur diesen von der Verwaltung schriftlich beantwortet werden. Auf Antrag des Jungen Forums hin wurde diese Vorgehensweise in der Gemeinderatssitzung vom 24.11.2015 geändert, um die Kommunikation zwischen Gemeinderat und Verwaltung zu beschleunigen und auch für Bürger mehr Transparenz zu schaffen.

Da auch die Fragen von Gemeinderäten anderer Fraktionen in der Regel sehr sinnvoll sind und die Antworten der Verwaltung daher allen nützlich, werden die schriftlichen Antworten auf Anfragen ab sofort allen Gemeinderäten zur Verfügung gestellt. Darauf werden nun die verantwortlichen Sachbearbeiter hingewiesen. Eine Mitteilung erfolgt entweder elektronisch oder schriftlich an die Fraktionssprecher bzw. die Fraktionsbüros. Dies erspart der Verwaltung die mehrfache Beantwortung ähnlicher Fragen und sichert einen gleichen Informationsstand für den gesamten Gemeinderat.

Entsprechend unserem Selbstverständnis als transparente Fraktion teilen wir diese Informationen gerne mit euch über soziale Medien, sofern diese nicht von der Verwaltung als nicht öffentlich gekennzeichnet sind. Wenn ihr euch selbst in den politischen Prozess in Konstanz einbringen wollt, steht unsere Fraktionsbürotür immer montags ab 18 Uhr offen. Wir freuen uns über jede_n, der mitmacht.

Homepage: www.jungesforumkonstanz.de
Twitter: @jfkonstanz
Facebook: https://www.facebook.com/pages/Junges-Forum-Konstanz/